目前，中国东部、中部乃至西部地区的许多城市，都制定了宏伟的“物流园区建设规划”。中国物流与采购联合会（下称“中物联”）的调查统计，2006年全国有207个物流园区，2008年增加到475个，2009年又新增近200家规划、在建和建成的物流园区。短短3年，全国物流园区的数量就增加了226%。

这些物流园区真的“物尽其用”了吗？上海博科资讯股份有限公司2009年的调查结果显示，“物流园区的闲置率达到了60%”，该公司总裁顾问王颐中表示，“60%的闲置率虽不是出自官方统计，但在一定程度上反映了物流园区的圈地倾向。”

“物流园区的土地价格，只有房地产开发土地价格的几分之一乃至几十分之一。”王颐中认为，无论地方政府还是物流企业，都有圈地、囤地的动机。

国内的物流园区并没有明确定义，经营目的是将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营。

位于广东省佛山市的三山国际物流园区，早在2004年就进行了立项规划，时至今日，这个物流园所在的三山新城已“改头换面”，变成了“休闲商务创意产业城”。

“新批的物流地块就没有了。”三山新城一位官员透露，“用于物流业的土地只有原来的几千亩，我们现在打算转型做商业地产。”

总投资达110亿、号称中国最大物流基地的北京物流港也是业界争议的焦点。现如今搜索“北京物流港”关键词，首先显示的搜索结果，是一个楼盘信息的链接。

中物联2008年的调研报告称，“有些企业虽然名称上叫物流园区（基地），但实际功能上是从事仓储、配送等物流服务的物流企业；个别以从事批发为主的现货市场也冠名为物流园区。”

浙江传化物流基地总裁姚文通认为，物流园区如果变成商业为主、物流为辅的市场，那就失去了搞物流园区的意义。“如果大部分是商品交易市场区，那就不能往物流园区靠，否则就有变相‘圈地’的成分在里面。”

中物联的调查显示，各级政府参与推动物流园区建设的积极性最高，政府规划推动建设的物流园区比例占到了85%。其中，通过省级政府审批的占32%，地市级政府审批的占59%，区县级政府审批的占9%。尤其地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比很高，超过了六成。这些园区往往缺乏合理的规划论证，一个地级市真的需要9个物流园区吗？

《内蒙古自治区人民政府关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的政策和保障措施》显示，对于物流园区“要优先保证建设用地，土地出让金按照国家2009年规定的工业用地最低价标准执行。”

在土地资源日益稀缺的今天，通过低价土地吸引企业投资，成为地方政府建设物流园区最主要的推动力，但企业拿地之后，是否真正从事物流行业却无从监管。

博科资讯的王颐中在调研中发现，有不少物流企业，在获得园区土地后，先盖起仓库收取租金，几年后待土地升值再转让，获取巨额差价。

反观成功的物流园区，如义乌物流园区取得成功的主要因素，既不是政府规划和政策扶持，也不是先进的设施和设备，而是它背靠全国最大的小商品批发市场——巨大的市场需求是物流园区成功的关键。