姜伟新对控制房价过快增长充满信心 时刻准备出台下一步楼市调控政策

　　⊙上海证券报两会报道组

　　房价，时刻牵动着市场的心。住房和城乡建设部部长姜伟新8日接受本报记者采访时表示，楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市调控政策。对于控制房价过快增长，他充满信心。

　　政府工作报告明确提及，今年要坚定不移地搞好房地产市场调控，进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　报告同时表示，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。

　　对于1000万套保障性住房建设资金保障的问题，姜伟新斩钉截铁地告诉记者，“资金落实没有问题”，国家会综合各种配套资金，确保保障房建设资金一定落实，其中包括财政拨款、社会储蓄和银行贷款。

　　银监会主席刘明康6日曾表示，地方融资平台贷款处于调整压缩之中，目前仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。同时，银行向保障性住房贷款时需要考虑商业可持续性。

　　国土资源部部长徐绍史5日参加陕西代表团讨论时曾透露，今年建设1000万套保障房的土地供应计划将在本月内编制完成，并且在土地年度计划中单独列出，将于3月底前公布。

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　　房地产私募基金悄然集结 千亿外资伏击国内楼市

　　当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

　　“走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。”阳光股份副总裁杨宁在接受中国证券报专访时表示。

　　通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内，或者通过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现，并投资于一二线城市的商业地产项目。“为分享中国城市化和人民币升值的双重收益，这类外资沉淀的期限很长，而国内很多开发商也都在试图打通这一私募融资的渠道。”业内人士坦言。

　　“合谋”主权基金

　　“境外资金尤其是东南亚的主权基金，很看好中国的持有型房地产物业。2003年以来，包括新加坡政府产业投资公司在内的多只主权基金已纷纷进入。”杨宁介绍。

　　谋求长期稳定收益的外资与“求钱若渴”的国内地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务投资不同，进入房地产领域的外资在股权层面更侧重于控股权。

　　2007年4月，新加坡政府产业投资公司设立特殊目的公司Reco Shine Pte Ltd，认购阳光股份非公开发行的1.2亿股股票，获得29.12%的持股比例，成为阳光股份的控股股东。随后，阳光股份与新加坡政府产业投资公司在土地开发和项目运营上开始“出双入对”。2008年以来，阳光股份共斥资逾30亿元相继收购家世界18个物业组成的资产包等项目，其相当一部分资金来源于新加坡政府投资公司。

　　据中国证券报记者不完全统计，目前，单与主权基金有合作的国内房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中国的中投公司，主要负责运用部分政府的外汇储备进行对外投资。目前，作为境外战略投资者，新加坡政府投资公司除了与阳光股份合作外，还与首创置业、凯德置地等公司有合作。

　　“在具体项目的运作上，我们和新加坡政府投资共同出资设立公司，我们负责实际运营，因此充当GP的角色，而新加坡政府投资则充当LP。收益方面，除了按股权比例分成外，我们还享有商业管理收入。”杨宁介绍。

　　在阳光股份目前运营的商业项目中，除北京地区的6个项目外，其余项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于天津的5个项目为例，新加坡政府投资的持股比例达到了90%。

　　“外资通过当地的FDI额度进来，分解成5个项目公司用来收购具体项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的具体运营则由我们全权负责。”杨宁表示。2010年上半年，阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元，资产交易服务及运营管理费收入1871.2万元，增长显著。

　　目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。